Bungalow o appartamenti a Gran Canaria: cosa fa al caso tuo?

Bungalow o appartamento? È una delle prime domande che gli acquirenti pongono riguardo al sud di Gran Canaria. Entrambi rappresentano un'ottima base per l'inverno o una seconda casa, ma offrono uno stile di vita diverso, costi differenti e si rivolgono a pubblici diversi.

Cosa significa "bungalow" nel sud di Gran Canaria

A Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín e nei resort circostanti, un bungalow non è una casa di campagna o una villa indipendente. Solitamente si tratta di un'abitazione disposta su un unico piano all'interno di un complesso, spesso unita alle proprietà vicine, dotata di una terrazza privata o di un piccolo giardino. Un'abitazione su due piani all'interno di un complesso viene solitamente chiamata duplex. La maggior parte dei complessi condivide una piscina e giardini ed è gestita da una comunità di proprietari.

Un appartamento si trova in un edificio con altre case sopra, sotto o accanto, con scale condivise e spesso un ascensore.

Come ci si sente a viverci

Spazio esterno e sole

Un bungalow di solito ha una terrazza o un giardino su cui ci si affaccia direttamente. Gli appartamenti offrono un balcone o una terrazza e un attico puo avere una terrazza sul tetto. Controlla in quale direzione si affaccia la terrazza e quando riceve il sole. I pomeriggi invernali sono il momento in cui conta di piu.

La tua porta d'ingresso o una casa con vista

Un bungalow ti offre la tua porta d'ingresso a livello del terreno, con la terrazza o il giardino proprio fuori. Un appartamento spesso ti offre altezza, luce e una vista, e molti edifici hanno un ascensore, quindi e altrettanto facile andare e venire.

Entrare e uscire

I bungalow sono su un unico livello, che molti acquirenti amano. Nei complessi in pendenza potrebbero esserci alcuni gradini, quindi vale la pena percorrere il tragitto dall'auto alla porta. Per un appartamento, controlla se l'edificio e dotato di ascensore.

Vista e parcheggio

Gli appartamenti più alti hanno maggiori probabilità di avere vista sul mare. I bungalow spesso si affacciano sui giardini o sulla piscina. Conferma se il posto auto è incluso nei titoli di proprietà o se viene utilizzato semplicemente per consuetudine.

La comunità dei proprietari si applica a entrambi

Sia che tu acquisti un bungalow in un complesso o un appartamento in un blocco, normalmente si applica la Legge sulla Proprietà Orizzontale (Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal). Ciascun proprietario contribuisce alle spese condominiali in base alla quota di partecipazione (cuota) stabilita nell'atto di proprietà. Tali costi coprono tipicamente la piscina, i giardini, la pulizia, l'illuminazione, l'assicurazione delle aree comuni e le riparazioni. La comunità deve mantenere un fondo di riserva pari ad almeno il 10% dell'ultimo bilancio ordinario.

Prima di impegnarti, chiedi di visionare:

• I verbali (actas) delle riunioni recenti, che evidenziano eventuali controversie e decisioni su locazioni o lavori.
• Un certificato di assenza di debiti rilasciato dalla comunità. Il venditore deve dichiarare nell'atto se è in regola con i pagamenti.
• Eventuali lavori programmati o spese straordinarie (derramas). Un tetto nuovo o la riparazione di una piscina possono comportare una spesa ingente subito dopo l'acquisto.

Questo è importante perché l'immobile stesso risponde per le spese condominiali non pagate relative alla parte dell'anno in corso già dovuta e ai tre anni solari precedenti.

Affitti turistici: verifica prima di acquistare

Se speri di affittare ai turisti, questo aspetto è fondamentale. Le regole sono cambiate di recente e dipendono dalla proprietà specifica.

• La legge delle Canarie. La Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, è entrata in vigore il 13 dicembre 2025. L'uso turistico di un'abitazione deve ora essere consentito dall'urbanistica del comune. Viene avviato tramite una dichiarazione formale (declaración responsable) registrata presso l'autorità insulare, il Cabildo, e tale dichiarazione ha una durata limitata.
• Il condominio. Dal 3 aprile 2025, un proprietario che desidera iniziare ad affittare a fini turistici in un edificio o complesso soggetto alla Legge sulla Proprietà Orizzontale necessita dell'approvazione espressa dei tre quinti dei proprietari. La stessa maggioranza può limitarlo o vietarlo.
• Complessi turistici. Alcuni complessi nel sud sono registrati come strutture turistiche. Secondo la legge sul turismo delle Canarie (Ley 7/1995), queste devono essere gestite da un unico operatore, il principio della "unidad de explotación". Un proprietario in tali strutture generalmente non può affittare un'unità ai turisti in modo indipendente. Utilizzare una struttura turistica per altri scopi è un reato molto grave e i proprietari che hanno vissuto nelle proprie unità invece di affidarle all'operatore sono stati multati. La Corte Suprema ha accettato di riesaminare il principio, quindi la situazione potrebbe cambiare.
• Registrazioni esistenti. Non dare per scontato che una proprietà già affittata ai turisti manterrà tale status a tuo nome. La nuova legge prevede norme transitorie per le case già operative, e il modo in cui si applicano dopo una vendita deve essere verificato proprietà per proprietà.

Prima di firmare, chiedi al municipio (San Bartolomé de Tirajana per Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín e Meloneras; Mogán per Puerto Rico e Mogán; Arguineguín si trova al confine tra i due, quindi verifica quale si applica) cosa consente la pianificazione urbanistica. Noi verifichiamo per te lo stato del complesso, gli statuti e i verbali.

Affitti a lungo termine e affitti invernali

L'affitto a qualcuno che rende l'immobile la propria abitazione principale rientra nella Legge sulle Locazioni Urbane (Ley 29/1994). L'inquilino può rimanere fino a cinque anni, o sette se il proprietario è una società, anche se il contratto prevede una durata inferiore.

Gli affitti superiori a 31 giorni per una necessità temporanea sono definiti in modo rigoroso: il contratto deve indicare un motivo reale e dimostrabile per cui l'inquilino è lontano dalla propria abitazione abituale, altrimenti può essere trattato come un contratto di locazione per abitazione principale. Queste regole sono cambiate diverse volte di recente e potrebbero cambiare ancora, quindi se gli affitti invernali fanno parte del tuo piano, richiedi una consulenza al momento della firma.

Costi di gestione previsti

• IBI, l'imposta municipale annuale sugli immobili, basata sul valore catastale con un'aliquota stabilita da ogni comune. È a carico di chi possiede l'immobile al 1° gennaio.
• Spese condominiali, che variano da complesso a complesso. Richiedi il bilancio attuale e i conti dell'anno scorso.
• Imposta sul reddito per i proprietari che risiedono all'estero. Se risiedi fuori dalla Spagna e non affitti l'immobile, devi comunque pagare un'imposta annuale su un reddito figurativo: 19% per i residenti nell'UE, Islanda, Norvegia e Liechtenstein, e 24% per gli altri, incluso il Regno Unito.
• Assicurazione e utenze. Verifica cosa copre la polizza del condominio e cosa devi assicurare personalmente.

Le cifre variano notevolmente tra i complessi, quindi chiedici i dati aggiornati per quello che stai prendendo in considerazione.

Rivendita: chi acquista ogni tipologia

I bungalow tendono ad attrarre coppie e pensionati che desiderano vivere su un unico piano con giardino. Gli appartamenti attirano acquirenti che cercano una vista o una base da poter chiudere e lasciare in tutta semplicità. Per entrambi, ciò che aiuta maggiormente nella rivendita è una comunità ben gestita, documenti in regola e una posizione legale chiara sull'affitto.

Una rapida lista di controllo per decidere

• Un piano unico con giardino, o una vista dall'alto?
• Quanti mesi all'anno trascorrerai lì e lo affitterai?
• La pianificazione, la comunità e lo status del complesso consentono tale affitto?
• Hai visionato i verbali, il certificato di assenza di debiti e gli eventuali lavori pianificati?
• La terrazza è soleggiata quando prevedi di utilizzarla?
• Il parcheggio è incluso nell'atto di proprietà?

Domande frequenti

Un bungalow a Gran Canaria è una casa indipendente?

No. Nel sud dell'isola, un bungalow è solitamente una casa su un unico piano all'interno di un complesso, spesso unita ai vicini, con la propria terrazza o giardino e aree comuni gestite da una comunità di proprietari.

Posso affittare il mio bungalow o appartamento ai turisti?

Solo se la pianificazione del comune, la comunità e lo stato legale della proprietà lo consentono. Dal 13 dicembre 2025, la legge delle Canarie richiede che la pianificazione consenta l'uso turistico e una dichiarazione registrata presso il Cabildo. Dal 3 aprile 2025, i nuovi affitti turistici in una comunità necessitano dell'approvazione dei tre quinti dei proprietari. Nei complessi turistici registrati, l'affitto è gestito da un unico operatore. Chiedici di verificare questo aspetto con il comune prima dell'acquisto.

Sono responsabile dei debiti condominiali del precedente proprietario?

La tua nuova casa può essere. Per legge, la proprietà stessa risponde delle spese condominiali non pagate per la parte dell'anno in corso già dovuta e per i tre anni solari precedenti. Richiedi il certificato di assenza di debiti condominiali prima del rogito.

Quali tasse annuali paga un proprietario che vive all'estero?

L'imposta municipale sugli immobili (IBI) e, se la proprietà non è affittata, l'imposta sul reddito per i non residenti su un reddito figurativo derivante da essa. Quando la proprietà è affittata, il reddito da locazione viene tassato per quei periodi.

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